علی گلوانی – کارآموز کانون وکلای دادگستری مرکز:
صبح / داخلی / دفتر
«چند سال پیش، فردی برای دریافت وام به بانک مراجعه میکند و ششدانگ خانه خود را به عنوان وثیقه در رهن بانک میگذارد. زمان میگذرد، اقساط وام پرداخت نمیشود و مهلت وام به پایان میرسد. بانک که مطالبات خود را وصول نشده میبیند، دست به اقدام قانونی میزند: اجراییه صادر میکند و ملک را به مرحله مزایده میگذارد تا طلبش را زنده کند. درست در همین میان، اصل سند مالکیت خانه نیز گم میشود!
«در این میان، بدهکار که ملکش در یک قدمی انتقال به نام بانک است، خانه را با یک «مبایعهنامه عادی» (دستنوشته) به خریدار دیگری میفروشد و به او یک «وکالتنامه رسمی و محضری» میدهد. خریدار جدید که نگران از دست رفتن خانه است، با دستنوشته و وکالتنامه به بانک مراجعه میکند. او میگوید: «من حاضر هستم تمام بدهی و جریمههای مالک قبلی را بدهم و ملک را آزاد کنم؛ فقط خانه را بدون داشتن سند اصلی به نام من منتقل کنید.»
این داستانی بود که یکی از مراجعهکنندگان به دفتر وکالت برای من توضیح داد. حال سوال این است: آیا خریدار میتواند چنین کاری انجام دهد؟ چه موانع و راهحلهایی سر راه او وجود دارد؟ چرا مراجعه خریدار به عنوان «مالک جدید» راه به جایی نمیبرد؟
دو دلیل برای رد درخواست
اگر خریدار به عنوان «مالک» به بانک مراجعه کند، بانک و ادارات دولتی به دو دلیل حرف او را قبول نمیکنند:
۱. ممنوعیت فروش ملک در رهن: وقتی ملکی در رهن بانک است، مالک حق ندارد کاری انجام دهد که به حقوق بانک لطمه بزند. فروش ملک بدون اجازه بانک درست نیست.
۲. اعتبار نداشتن سند عادی در ادارات: بانکها و مراجع رسمی، معامله با قولنامه و سند عادی را به رسمیت نمیشناسند و فقط شخصی را که نامش در دفتر املاک ثبت شده، مالک میدانند.
کلید حل مسئله: مراجعه در قالب «نماینده» نه «مالک»
با وجود موارد بالا، راه نجات مسدود نیست. خریدار یک برگ برنده مهم دارد و آن «وکالتنامه رسمی» است. اگر خریدار به جای اینکه بگوید «من خانه را خریدهام»، به عنوان نماینده و وکیل مالک اصلی به بانک مراجعه کند، شرایط تغییر میکند. شرط اصلی برای موفقیت این است: در وکالتنامه رسمی باید اختیارات کاملی به او داده شده باشد؛ از جمله: اختیار مراجعه به بانک و اداره ثبت؛ اختیار پرداخت اصل بدهی، سود و خسارتهای اجرایی؛ اختیار درخواست فک رهن (آزاد کردن ملک از رهن)؛ اختیار تقاضای صدور سند مالکیت المثنی (به دلیل مفقود شدن سند اصلی)؛ اختیار انتقال رسمی ملک به نام خود یا هر شخص دیگر.
مراحل گامبهگام برای نجات و انتقال ملک
اگر چنین اختیاراتی در وکالتنامه قید شده باشد، خریدار باید مراحل زیر را پیش از پایان مزایده و انتقال قطعی خانه به نام بانک انجام دهد:
۱. تسویه کامل بدهی با بانک: وکیل (خریدار) به بانک مراجعه و تمامی اصل بدهی، جرایم و هزینههای اجرایی مزایده را پرداخت میکند. با این کار، بانک مانعی برای آزادسازی ملک ندارد.
۲. فک رهن: بانک پس از دریافت مطالبات خود، فک رهن را به اداره ثبت اعلام میکند و پیگیری فرایند مزایده متوقف میشود.
۳. دریافت سند المثنی: از آنجا که اصل سند گم شده است، وکیل با استفاده از اختیارات وکالتنامه به اداره ثبت مراجعه و مراحل قانونی درخواست و دریافت «سند مالکیت المثنی» را طی میکند.
۴. انتقال قطعی سند: پس از صدور سند المثنی، وکیل میتواند به دفترخانه مراجعه و ملک را به صورت رسمی و قانونی به نام خود منتقل کند.
در نهایت، اگر خریدار فقط به قولنامه عادی متکی باشد، راه به جایی نخواهد برد و ملک به تملک بانک در میآید. اما با داشتن یک وکالتنامه رسمی جامع که اختیارات تسویه بدهی و دریافت سند المثنی در آن درج شده باشد، میتواند پیش از امضای سند به نام بانک، ملک را نجات داده و معامله را قطعی کند.
