علی گلوانی، کارآموز کانون وکلای دادگستری مرکز:
دفتر وکالت، یک روز پاییزی
آقای نادری، مردی ۵۸ساله با دستی پر از کاغذهای زرد و قدیمی، وارد دفتر وکالت شد. چند روز بود که از یکی از دوستانش شنیده بود قانون جدیدی برای املاک قولنامهای آمده و حسابی نگران شده بود. با خوشرویی گفتم: «بفرمایید آقای نادری. چه شده؟»
آقای نادری نفس عمیقی کشید و شروع کرد: «آقای وکیل، من یک خانه دارم که سال ۱۳۷۵ با یک قولنامه عادی خریدم. همیشه فکر میکردم این قولنامه برایم کافی است. تا حالا هم کسی مزاحمم نشده. اما حالا شنیدم قانون جدیدی آمده که میگوید قولنامهها دیگه اعتبار ندارند. راست است؟ من چه کار باید بکنم؟»
گفتم: «آقای نادری، خبر درست است. اما نگران نباشید. یک سامانه به نام «ساغر» راهاندازی شده که دقیقاً برای حل مشکل شماست. بگذارید کامل توضیح دهم.»
ماجرا از کجا شروع شد؟
سالهاست که یکی از بزرگترین مشکلات حقوقی در ایران، معاملات غیررسمی املاک است. خیلی از مردم خانه و زمین خود را با یک برگ قولنامه عادی میخرند و میفروشند، بدون اینکه به دفتر اسناد رسمی بروند و سند رسمی بگیرند. این کار باعث شده مشکلات زیادی پیش بیاید:
– فروش یک ملک به چند نفر (معاملات معارض)
– کلاهبرداری و جعل قولنامه
– اختلافات طولانی در دادگاهها
– افزایش پروندههای قضایی
برای حل این مشکل، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یک سامانه الکترونیکی به نام «ساغر» راهاندازی کرده است.
سامانه ساغر چیست و چه کاری انجام میدهد؟
سامانه ساغر یک بستر اینترنتی است که به دارندگان املاک قولنامهای اجازه میدهد ادعای مالکیت خود را ثبت کنند. هدف نهایی این سامانه، تبدیل اسناد عادی (قولنامهها) به اسناد رسمی تکبرگ است.
چه کسانی میتوانند در سامانه ساغر ثبتنام کنند؟
– افرادی که ملک خود را با قولنامه عادی خریدهاند
– کسانی که سالها در ملکی زندگی میکنند اما سند رسمی ندارند
– وراثی که ملکی را به ارث بردهاند اما سند رسمی به نام متوفی نبوده
– و دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی هم مشمولاند.
آقای نادری کمی فکر کرد و گفت: «راستش آقای وکیل، من علاوه بر این خانه، یک مغازه هم دارم. آن مغازه را سالها پیش با حق سرقفلی گرفتهام و الان به یک مستأجر اجاره دادهام. تکلیف این مغازه چیست؟ آیا این هم باید در سامانه ساغر ثبت شود؟»
گفتم: «سؤال بسیار بهجایی پرسیدید. بله، دقیقاً همینطور است. طبق مفاد ماده ۱ و ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این تکلیف فقط مخصوص کسانی که ملک را با قولنامه خریدهاند نیست؛ کسانی هم که مالک حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی هستند و این حق را با یک قرارداد یا اجارهنامه عادی در اختیار دارند، باید ادعای خود را در سامانه ساغر ثبت کنند.»
هر کسی که با یک سند عادی (مانند مبایعهنامه یا اجارهنامه عادی) مدعی حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی روی یک ملک تجاری است، مشمول همین قانون است. طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هرگونه انتقال حق انتفاع از اموال غیرمنقول برای مدتی بیش از دو سال -که حق کسب و پیشه و سرقفلی هم از همین جنساند- باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؛ در غیر این صورت، دعاوی مربوط به آن نزد مراجع قضایی و شبهقضایی قابل استماع نخواهد بود.
مهلت ثبت چقدر است؟
طبق ماده ۱۰ همین قانون، سامانه ساغر از اول خرداد ۱۴۰۵ بهطور رسمی راهاندازی شده است. دارندگان حق کسب و پیشه یا سرقفلی هم درست مثل دارندگان قولنامه، از همین تاریخ فقط دو سال فرصت دارند مدارک خود را در سامانه ساغر بارگذاری کنند.
اگر ثبت نکنید چه اتفاقی میافتد؟
اگر ظرف این دو سال اقدام به ثبت ادعا و اخذ سند نکنید، و در همین فاصله مالک ملک، سند مالکیت منافع را به نام خودش در سامانه ثبت و اخذ کند و سپس ملک را به شخص ثالثی که از وضعیت شما بیخبر است (ثالث ناآگاه) منتقل کند، دیگر نمیتوانید عین ملک یا حق سرقفلی خود را از او مطالبه کنید. در این حالت، تنها میتوانید قیمت روز حق کسب و پیشه یا سرقفلی را -به تشخیص کارشناس رسمی دادگستری- مطالبه کنید، نه بازگرداندن خود ملک را.
به همین دلیل، اگر شما هم مستأجر یا دارنده حق کسب و پیشه یا سرقفلی مغازه یا محل کسبی هستید که با سند عادی در اختیار دارید، بهتر است هرچه زودتر و پیش از پایان مهلت دو ساله، نسبت به ثبت ادعای خود در سامانه ساغر اقدام کنید.
برای ثبتنام چه مدارکی لازم است؟
– مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه)
– قولنامه یا هر سند عادی که نشاندهنده مالکیت شماست
– نقشه دقیق UTM ملک (مختصات جغرافیایی)
– اطلاعات کامل ملک (آدرس، مساحت، مشخصات)
مهلت قانونی: فقط دو سال فرصت دارید!
یکی از مهمترین نکات این قانون، مهلت دو ساله برای ثبت ادعاست. یعنی از زمانی که سامانه راهاندازی شده، مالکان فقط دو سال فرصت دارند تا اطلاعات خود را ثبت کنند.
اگر در این مهلت ثبتنام نکنید چه میشود؟ پس از پایان مهلت دو ساله:
– قولنامههای عادی دیگر در مراجع قضایی و اداری اعتبار ندارند
– اگر کسی به ملک شما تعرض کند، نمیتوانید به راحتی حق خود را ثابت کنید
– ممکن است مالکیت خود را از دست بدهید
– برای اثبات مالکیت باید دعوای پیچیده و پرهزینه راه بیندازید
چرا قانونگذار این کار را کرده؟
دلیل اصلی سه چیز است:
۱. امنیت حقوقی: وقتی ملکی سند رسمی دارد، همه میدانند مالک واقعی کیست. دیگر خبری از فروش مال غیر یا معاملات معارض نیست.
۲. شفافیت: با ثبت رسمی املاک، یک بانک اطلاعاتی جامع از همه املاک کشور ایجاد میشود. این کار به برنامهریزی شهری، مالیاتستانی و جلوگیری از زمینخواری کمک میکند.
۳. کاهش دعاوی: وقتی همه چیز شفاف باشد، دعاوی ملکی در دادگاهها کاهش پیدا میکند و بار دستگاه قضایی سبکتر میشود.
چرا قولنامههای عادی اعتبار خود را از دست میدهند؟
قولنامههای عادی چند مشکل اساسی دارند:
– امکان جعل و تقلب در آنها زیاد است
– نظارت رسمی روی آنها وجود ندارد
– ممکن است یک ملک با چند قولنامه به چند نفر فروخته شود
– در دادگاه اثبات اصالت آنها سخت است.
به همین دلیل، قانونگذار تصمیم گرفته به تدریج نظام مالکیت را از حالت سنتی (قولنامهای) به حالت مدرن (سند رسمی) تبدیل کند.
خلاصه کارهایی که باید بکنید
مرحله اول: به سامانه ساغر مراجعه کنید. آدرس سامانه را از سازمان ثبت اسناد بگیرید.
مرحله دوم: مدارک خود را آماده کنید: قولنامه، کارت ملی، نقشه UTM
مرحله سوم: اطلاعات را ثبت کنید. فرم الکترونیکی را پر کنید.
مرحله چهارم: منتظر بررسی باشید. کارشناسان مدارک شما را بررسی میکنند.
مرحله پنجم: سند رسمی بگیرید. پس از تأیید، سند تکبرگ صادر میشود.
چند نکته مهم
۱. اگر قولنامه ندارید: اگر ملکی را سالهاست تصرف کردهاید اما هیچ سندی ندارید، باز هم میتوانید ادعای مالکیت کنید. اما اثبات آن سختتر است.
۲. اگر ملک شما چند مالک دارد: اگر ملک مشاع است (چند نفر شریک هستند)، همه شرکا باید با هم ثبتنام کنند.
۳. اگر ملک شما در طرحهای دولتی است: اگر ملک شما در طرحهای عمرانی یا شهرداری قرار دارد، ممکن است شرایط خاصی داشته باشد.
۴. هزینه ثبت: ثبت در سامانه ساغر هزینه دارد، اما در مقایسه با هزینه دعاوی حقوقی، بسیار ناچیز است.
حرف آخر
به آقای نادری گفتم: «نگران نباشید. قانون جدید آمده تا به نفع شما باشد، نه به ضرر شما. فقط کافی است به موقع اقدام کنید. اگر در مهلت دو ساله ثبتنام کنید، قولنامه قدیمی شما به یک سند رسمی و معتبر تبدیل میشود که در هر جایی قابل استناد است.
«اما اگر این کار را نکنید، ممکن است سالها بعد وقتی کسی به ملک شما تعرض کرد، نتوانید حق خود را ثابت کنید و مجبور شوید هزینههای سنگینی بپردازید.
«پس دست به کار شوید. همین امروز به سامانه ساغر مراجعه کنید و مالکیت خود را ثبت کنید. این کار ساده، شما را از کلی دردسر در آینده نجات میدهد.»
یک نکتهی مهم
ساکنان شهرهای کوچکتر همچون گراش باید در نظر داشته باشند که اولا این نوع دعاوی و مشکلات حقوقی، به نظر در شهرهای کوچک بیشتر است. دلیل آن هم وجود خانههایی است که سالهاست در آن سکونت دارند ولی ساختوساز نشده است و سند نیز ندارد؛ در مقایسه با شیراز یا بندرعباس که در بسیاری از مناطق ساختوسازهای زیادی شده است و توسعه یافته است. همچنین مهمترین نصیحت من به شما این است که حتما با یک وکیل یا مشاور حقوقیِ آگاه به این مسائل مشورت کنید. انجام این کارها توسط دفتر خدمات قضایی الکترونیک یا کافینت یا دفتر اسناد رسمی که یا سواد حقوقی کافی ندارند یا وظیفهی حرفهای برای در نظر گرفتنِ مصلحت شما را ندارند، بسیار خطرناک است. دقت کنید که وکیل یا مشاور حقوقی به سبب شغلش موظف است در جهت نفع موکل و مراجعه کننده مشورت دهد، لذا مصلحت شما را در نظر میگیرد.
هفتبرکه: پیش از این، حیدر حجازی نیز در مورد این قانون در هفتبرکه نوشته بود:
