هفت‌برکه: ۲۲ مهرماه مصادف با ۱۳ اکتبر روز جهانی کاهش اثرات بلایای طبیعی یا «روز جهانی کاهش اثرات بلایا و فجایع» نامگذاری شده است. به همین مناسبت، مهندس غلامرضا فدایی، کارشناس ارشد سازه و عضو نظام مهندسی شهرستان گراش، در این مقاله به رواج یافتن ساختوسازهای غیر اصولی و غیر مجاز پرداخته است، که در صورت رخ دادن بلایایی همچون سیل و زلزله، خسارت‌های جانی و مالی زیادی به شهر تحمیل خواهد کرد. از مهندس فدایی پیش از این نیز مطالبی در مورد لزوم رعایت نکات ایمنی و دلایل اصلی عدم رعایت آنها در گراش (اینجا) و استحکام مسکن مهر گراش در برابر زلزله‌ی احتمالی (اینجا) در هفت‌برکه منتشر شده است.
مهندس غلامرضا فدایی:
همانطور که می‌دانید، هر شهر و کشوری برای ساختوسازهای خود قوانین و مقرراتی دارد که در صورت وقوع ساخت‌وساز غیر مجاز، نهادهای مربوطه موظف به برخورد با این مسئله هستند. در قوانین کشور ما نیز دستورالعمل‌هایی برای مقابله با ساخت‌وساز غیر مجاز در نظر گرفته شده است.
اما متاسفانه پدیده شوم تخلفات بی‌شمار ساخت‌وساز غیر مجاز در شهر گراش، معضلی است که بازنده آن مردم و شهرداری هستند، و برنده‌ی مقطعیِ آن سودجویان ساختوسازهای غیر مجاز. آمار بالای جرم و جنایت و معضلات اجتماعی نیز از نتایج منفی این تخلفات محسوب می‌شود.
در حال حاضر، بیشتر تخلفات ساختمانی مربوط به شهرک‌های خارج از محدوده شهری است؛ به طور مثال، محمدآباد و سلطان‌آباد و…. که بدون اخذ مجوز از ادارات ذیربط، تفکیک شده و بدون مجوز تغییر کاربری به فروش رسیده و خریداران بدون اخذ پروانه ساختمان از شهرداری، اقدام به ساخت‌وساز غیر مجاز و غیر فنی کرده‌اند. به طوری که محدوده محمدآباد و سلطان‌آباد، نقش مهمی در کمتر یا بیشتر شدن تلفات در بلایای طبیعی خواهند داشت.
چه نهادهایی می‌توانند از ساخت‌وساز غیر مجاز جلوگیری کنند؟
مشاوران املاک در پیشگیری از تخلفات ساخت‌وساز غیر مجاز نقش مهمی بر عهده دارند. کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان در محدوده شهر و ساخت‌وساز غیر مجاز بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده و وظیفه شهرداری‌ها با رعایت مقررات ماده ۵۵ و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، صدور پروانه ساختمانی است. شهرداری علاوه بر کنترل و نظارت بر ساخت‌وساز در محدوده شهر، در خصوص حریم شهر نیز وظایف مشابهی دارد، از جمله جلوگیری از ساخت‌وساز غیر مجاز، غیراصولی و غیراستاندارد در محدوده حریم شهر‌ها.
طبق ماده یک قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها» اجرای طرح‌های عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر، تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی و کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر بر عهده شهرداری‌هاست. طبق بند ۲۴ ماده ۵۵ همین قانون، شهرداری با توجه به نقشه جامع شهر، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند، در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده ۱۰۰ این قانون مطرح می‌کند.
در راستای اجرای دقیق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها و همچنین آئین نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که توجه ویژه‌ای در جلوگیری از بروز تخلفات ساختمانی دارد، برخورد قاطع و حداکثری با تخلفات ساختمانی و افرادی که در انجام وظایف اجرایی و نظارتی خود قصور داشته‌اند، ضروری است.
راه‌های جلوگیری از ساخت‌وساز غیر مجاز
یکی از دلایل ساخت‌وساز غیر مجاز، کم بودن جریمه‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ است که امیدواریم با افزایش جریمه‌های این کمیسیون، شاهد کاهش ساخت‌وساز بدون پروانه باشیم. با توجه به اینکه رشد قارچ‌گونه ساختمان‌های غیر مجاز تهدید اصلی برای جان مردم است، باید مسئولان راهکار‌های خود را هر چه سریعتر در زمینه مقابله با این موضوع به مرحله اجرا در بیاورند.
همچنین تخریب این واحد‌ها درس عبرتی برای دیگران می‌شود تا دیگر به صورت غیر قانونی اقدام به ساخت ساختمان نکنند. گاهی جریمه‌های دریافتی شهرداری تبدیل به راه گریزی برای متخلفان شده است که به صورت غیرقانونی ملک و آپارتمان خود را بسازند.
برای پیشگیری از وقوع تخلفاتی همچون ساخت‌وساز غیر مجاز به همکاری و احساس مسئولیت تمامی دست‌اندرکاران و فعالان این حوزه شامل متصدیان واحدهای صنفی مشاوران املاک، مهندسان ناظر، پیمانکاران ساختمانی، معماران تجربی و دستگاه‌های نظارتی نیاز است. لازم به ذکر است که فعالان صنفی حوزه خرید و فروش ملک بایستی پیش از تنظیم و نگارش مبایعه‌نامه، از قانونی بودن اسناد و مدارک و صحت مندرجات آن اطمینان حاصل نمایند.
مجازات‌های ساخت‌وساز غیر مجاز
با توجه به قوانین شهرداری و طبق ماده‌ی ۱۰۰ این قانون، مالکان زمین‌ها و املاکی که در محدوده‌ی شهری و حریم آن هستند، باید قبل از هرگونه اقداماتی جهت ساخت‌وساز یا تفکیک، از شهرداری اخذ مجوز کنند. در صورت عدم اخذ مجوز و شروع به فعالیت، ساخت‌وساز غیر مجاز صورت گرفته و رأی صادره از طرف شهرداری به دو صورت زیر خواهد بود.
۱) چنانچه ساخت‌وساز بدون رعایت اصول فنی و شهرسازی باشد، کمیسیون مکلف است حکم تخریب سازه را بدهد.
۲) اگر ساخت‌وسازی بدون اخذ مجوز صورت بگیرد، اما اصول فنی و شهرسازی آن رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند حکم پرداخت جریمه را صادر کند. در صورت صدور حکم پرداخت جریمه، برآورد مقدار جریمه با در نظر گرفتن متراژ ساختمانی است که بدون مجوز ساخته شده است. در صورت پیش آمدن چنین شرایطی، پس از پرداخت این جریمه و همچنین عوارض قانونی، برگه‌ی پایان کار ساختمان صادر خواهد شد.
معمول‌ترین تخلفات در گراش
از میان تخلفات مختلفی که ممکن است در ساخت‌وسازها صورت بگیرد، این موارد بیشتر از همه به چشم می‌خورد:
تخلف تراکم اضافی: در پروانه‌ی ساخت هر ساختمان، زیربنای آن درج می‌شود. حال اگر با وجود ذکر شدن زیربنای ساختمان، اضافه بنا وجود داشته باشد، فرد مرتکب تخلف تراکم اضافی شده که در این صورت کمیسیون حق دارد حکم تخریب یا جریمه بدهد.
تخلفات مربوط به احداث نکردن پارکینگ: در برخی موارد، بنا به نظر و مشخصات مجوز و نقشه‌ها و شهرداری، احداث پارکینگ الزامی است. اگر مالک ساختمان بدون در نظر گرفتن این قوانین پارکینگ نسازد یا آن را بدون رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی بسازد، مرتکب این نوع تخلف شده است. در چنین مواردی اگر امکان اصلاح تخلف وجود داشته باشد، حکم صادر شده نیز می‌تواند اصلاح شود. اما اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد فرد متخلف باید جریمه بپردازد.
تغییر کاربری: در شهرهایی که نقشه‌ی جامع شهری تهیه شده باشد، شهرداری موظف است که در پروانه‌ی ساختمان، نوع کاربری آن را مشخص نماید. در صورتی که خلاف آنچه تحت عنوان نوع کاربری در پروانه و مجوز ساخت قید شده، مالک منطقه‌ی غیر تجاری را محل کسب و کار و تجارت نماید، شهرداری می‌بایست این تخلف را در کمیسیون مطرح نماید و کمیسیون پس از احراز تخلف، در زمان مناسب به تعطیلی آن مکان اقدام نماید. اجرای این تصمیم توسط ماموران شهرداری صورت می‌گیرد.
تخلف تجاوز به معابر شهر: درمورد بروز این تخلف باید چنین گفت که منظور قانون‌گذار، عقب‌نشینی نکردن مالک است و کلمه‌ی تجاوز به معنای تسامح و تساهل مورد استفاده واقع شده است. این تخلف زمانی صورت می‌گیرد که مالک در زمان نوسازی، مغایر با مجوز و یا بدون مجوز و بدون رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه، اقدام به ساخت ملک جدید نماید و یا به هر صورت دیگر اقدام به تجاوز به ملک سابق خود و ملک کنونی شهرداری کند.
