چی بخرم اگر زمین نخرم؟ دفاعیه‌ای برای زمین‌داران بزرگ منطقه‌ی ما

هفت‌برکه: در افکار عمومی، دلالان و در یک مرحله بعد، سرمایه‌داران، عاملان اصلی افزایش قیمت زمین در گراش شناخته می‌شوند. در گزارش‌ها و تحلیل‌های گذشته در هفت‌برکه، سعی شده است برآوردی نزدیک‌به‌واقع از تاثیرگذاری این دو گروه در گرانی زمین به دست داده و در کنار عوامل مهم دیگر قرار داده شود. اما اسماعیل فقیهی در این مقاله از این هم فراتر می‌رود و «دفاعیه‌ای» برای سرمایه‌داران خریدار زمین می‌نویسد. فقیهی با بررسی کوتاهی بر شرایط سرمایه‌گذاری، این نکته را یادآوری می‌کند که سرمایه‌داران گراش برای حفظ ارزش پولشان چاره‌ای جز خریدن زمین ندارند.

 اسماعیل فقیهی: چگونه به تبِ خریدن زمین رسیدیم؟ در بحث گرانی زمین در اولین مرحله ما کسانی را متهم این ماجرا می‌کنیم که شروع به خریدن زمین‌های گراش و اطراف گراش کرده‌اند بدون این که استفاده‌ی خاصی از آنها بکنند. اما این لایه‌ی اول ماجراست. برای تجزیه و تحلیل این مشکل که به تدریج طی چند سال اخیر به وجود آمده است، نیاز به جواب دادن چندین «چرا»ی دیگر به وجود می‌آید.

بر هیچ کس پوشیده نیست که در منطقه‌ی ما درآمد و سرمایه‌ای که از کشورهای مجاور وارد می‌شود تفاوت فاحشی نسبت به بقیه نقاط کشور دارد؛ اما متاسفانه تاکنون شهر ما در راه استفاده از این سرمایه‌های بالقوه حتی یک قدم هم برنداشته است. این درآمدها غالباً صرف ساختمان‌سازی (در مصارف شخصی)، امور خیریه (در مصارف اجتماعی) و دیگر زمینه‌ها بدون هدفمندی خاصی می‌گردید.

قبل از دوران جهش‌های ناگهانی ارز و افول ارزش ریال، عمده‌ی اضافات این درآمدها در حساب‌های بانکی دخیره می‌شد. اما پس از چندین بار افت ارزش ریالِ ذخیره‌شده در بانک، کم‌کم این دارایی‌ها از حالت عدد و رقمِ نقدی تبدیل به اقلامی شبه‌پول شدند مانند سکه، طلا و ارز‌های باثبات‌تر. اما بعد از مدتی، مشکل نگهداری از آنها به وجود آمد که باعث لطمه زدن به امنیت خانواده و کشاندن افراد طماع و سودجو به منطقه شد و نتیجه‌ای نداشت جز افزایش تعداد سارقان منازل که این گنجینه‌های خانگی آنها را مجذوب خود می‌کرد. البته در این بین فراموش نشود که افراد سودجوی زیادی هم بودند که به صورت ریزکلاهبرداری‌ها (قرض کردن از افراد متفرقه و فرار کردن) و کلاهبرداری‌ها درشت (همانند قضیه‌ی برگ سبز مطهر) دستی در ناامن کردن بیشتر این سرمایه‌ها داشته‌اند.

تا الان، سرمایه‌داران به این نتیجه رسیده بودند که ذخیره این اضافه بر درآمدها به صورت پول یا اموال منقول به جز ضرر و ناامنی نتیجه‌ای نخواهد داشت. پس بهترین گزینه، خرید زمین بود به چندین دلیل؛ که بعضی از آنها عبارتند از:

۱) هیجانات بازار ارز را به صورت بلندمدت کاملا خنثی می‌کند.

۲) هیچ هزینه‌ی نگهداری و ترمیم ندارد.

۳) نیازی به نگهداری و نگهبانی ندارد.

۴) نرخ رشد قیمت آن به خاطر وجود ضریب تراکم بیشتر از دیگر اقلام است.

ترکیب شدن این دلایل باعث شد که هر کسی با توجه به توان مالی خود، شروع به خرید زمین کند. بعضی‌ها بیشتر و بعضی‌ها کمتر.

پس چی بخرم؟

واقعا نمی‌توان در حال حاضر و با توجه به شرایط اقتصادی و سرمایه‌گذاری کنونی به این سوال جواب داد. همه‌ی ما در طی این سال‌ها شاهد بوده‌ایم که همشهریان ما چقدر در زمینه‌ی صنعت و تولید سرمایه‌گذاری کرده‌اند؛ همانند تولید دمپایی، تولید ظروف معدنی و آلومینیومی، تولید دفتر و خیلی از اقلام دیگر. اما چه تعداد از این لیست بلندبالا، توانایی مقابله در بازار را داشته‌اند؟ شاید بعد از مدتی به این نتیجه برسیم که «آیا منطقه‌ی گراش به درد سرمایه‌گذاری می‌خورد؟»

سوال مهم: آیا گراش به درد سرمایه‌گذاری می‌خورد؟

واقعاً چه نوع سرمایه‌گذاری برای این نوع درآمدهای سرازیرشده به شهر وجود دارد؟ تمامی اجتماعات مدرن دربه‌در به دنبال چنین سرمایه‌هایی برای به راه انداختن ماشین اقتصاد منطقه‌ی خود هستند ولی ما بعد از گذشت این همه سال، هیچ برنامه‌ریزی برای جهت‌دهی این نوع سرمایه‌ها نداشته‌ایم. در نتیجه‌، تمام آن پتانسیل‌ها اکنون فقط به سرمایه‌های راکد تبدیل شده است.

در نظام‌های سالم سرمایه‌گذاری، وقتی سیستم به باروری می‌رسد که درآمد حاصله به جای اندوخته شدن در گاوصندوق، دوباره به بازار برگردد. این برگشت به بازار را می‌توان به دو صورت مصرفی و سرمایه‌گذاری تقسیم کرد. این درآمد حاصله از سرمایه‌گذاریِ دوباره است که باعث چرخیدن اقتصاد می‌شود. به شکل زیر دقت کنید:

مشکل اصلی این است!

مشکل اصلی گراش این است که هیچ ماشین سرمایه‌گذاری مطمئنی در آن وجود ندارد. به همین خاطر، تمامی این درآمدها به جای این که به چرخه اقتصاد برگردد، به صورت راکد (پس‌انداز) ذخیره می‌ماند یا حداکثر این که بین زمین‌داران دست‌به‌دست می‌شود و تنها مشاغل کاذب (دلالان زمین) از آن سود می‌برند.

راه حل چیست؟

راه حل، ایجاد بستر توسعه سرمایه‌گذاری است.

به جای مقصر دانستن زمین‌داران و افرادی که درآمد خود را در مرحله‌ی پس‌انداز متوقف کرده‌اند، باید تلاش کرد که زمینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری در مقیاس‌های مختلف به وجود آورد. وقتی از شخصی پرسیده شود آیا راهی برای درآمدزایی می‌شناسی؟ اکثر افراد شروع می‌کنند به صحبت که «اول فلان می‌کنیم و بعد بهمان، اینجوری می‌شه سرمایه‌گذاری کرد!» یک سرمایه‌گذار واقعی هیچوقت فریب این صحبت‌ها را نخواهد خورد، وگرنه یک سرمایه‌دار موفق نمی‌شد.

قدم صفر: طرح تجاری

طرح تجاری یا به قول خارجی‌ها Business Plan یکی از اولین کارهایی‌ست که در ابتدای هر سرمایه‌گذاری باید انجام داد. تمام محاسبات زمانی (زمان لازم برای ایجاد مقدمات، زمان لازم برای تولید اولین محصول یا خدمت، زمان رسیدن به مرحله درآمد بعد از کسر هزینه) محاسبات هزینه‌ای (هزینه پیش‌تولید و مجوزها، هزینه‌های ساخت‌وساز، هزینه‌های جاری دستمزد و مصاریف) محاسبات ریسک و دیگر بررسی‌های دیگر از جمله روش به دست آوردن مواد اولیه و بازاریابی باید در این طرح گنجانده شود. هر چه این طرح مفصل‌تر باشد احتمال شکست پروژه کمتر خواهد شد. مشخص است که این طرح تجاری نمی‌تواند توسط یک فرد نوشته شود. گروهی از افراد با خلاقیت و آگاهی کامل به بازار باید این کار را انجام دهند.

قدم یک: هزارتوی کاغذ بازی

بخشی از این فراهم‌سازی وابسته به نهاد‌های دولتی است. هیچ وقت منتظر نباشید که یک ارگان بخصوص اعلام کند که «بعله! ما این بستر رو آماده کردیم شما برین توش کار کنین!» اما با یک برنامه‌ریزی صحیح و با یک اهرم فشار (مثلا نماینده مجلس) می‌توان خیلی کارها را انجام داد. هم از لحاظ آماده‌سازی جغرافیایی و هم برای مجوزهای کوچک و بزرگی که باید از تک‌تک ادارات گرفت.

قدم دوم: جذب سرمایه‌گذار (سهامی عام، سهامی خاص)

وقتی که ما یک طرح روشن و جامع از یک پروژه داشته باشیم، یک پروژه که از تمامی زوایا توسط بدبین‌ترین کارشناس‌ها (کارشناس خوش‌بین یعنی ریسک بالاتر و ریسک بالاتر یعنی احتمال از دست دادن سرمایه) بررسی شده باشد، جذب سرمایه را به آسانی می‌توان انجام داد. در این مرحله مدیریت مهمترین عامل پیش‌برنده است.

قدم سوم: مدیریت پروژه (مدیریت سنتی یا مدیریت درست و حسابی!)

مدیریت سنتی همان مدیریتی است که همه‌جا قابل مشاهده است. در پروژه‌های کوچک مانند یک مغازه تاثیر قابل توجهی ندارد، اما در مقیاس‌های بزرگ باید توجه داشت که سرمایه‌گذار و مدیر دو عنصر جدا از هم هستند. مدیر یا هیات مدیره شخص یا گروهی است که تخصیص داده شده است تا تمام‌وقت روی پروژه نظارت داشته باشند و در صورت هرگونه لغزش، باید با گزارش‌های عملکرد مداوم، جوابگوی گروه سرمایه‌گذاران باشند. از طرف دیگر، سرمایه‌گذاران نباید در کار اجرایی دخالتی داشته باشند یا بر حسب سلیقه، مسیر پروژه را تغییر دهند.

مراحلی که ذکر شد، فقط مهمترین مراحل یک سرمایه‌گذاری هستند. در منطقه ما افراد هوشمند و مدیران زیادی هستند که شایستگی ورود به این پروژه‌ها را دارند اما فقط باید به آنها ایمان داشت. در تمامی این مقاله سعی داشتیم که جواب این سوال را پیدا کنیم: «اگر زمین نخرم پس چی بخرم؟» و تا وقتی که یک جواب منطقی برای این سوال پیدا نشود، چندان جای اعتراضی وجود ندارد.