هفت‌برکه: در ستون «دادیاب»، علی گلوانی، کارآموز کانون وکلای دادگستری مرکز، موضوعات روزمره‌ی حقوقی را با زبانی ساده باز می‌کند و مباحث و راهکارهای قانونی آنها را توضیح می‌دهد.
داخلی / بعد از ظهر/ دفتر وکیل
دو خانم با چهره‌هایی که گردِ دو سال انتظار و ناامیدی روی آنها نشسته بود، وارد شدند. یکی از آنها با صدایی لرزان شروع کرد: «دو سال است که درگیر این پرونده‌ایم. ما که از تهران رفتیم شمال، فکر می‌کردیم یک ویلای دنج و ارزان پیدا کرده‌ایم. پول را کامل دادیم، ولی نه سند می‌دهند، نه کلید. حالا می‌گویند بروید شکایت کنید، اما ما که راهی نداریم.»
خانم دوم با عصبانیت ادامه داد: «حتی پیشنهاد دادند که به جای آن ویلای خراب، یک ویلای دیگر به ما بدهند. فکر کردیم شاید راه حل باشد، ولی وقتی به ویلای جدید نگاه کردیم، فهمیدیم که اصلاً همان چیزی نیست که با آنها توافق کرده بودیم. زمینش کوچک‌تر است، دیوارهایش نازک‌تر است و حتی موقعیتش هم بهتر نیست. ما که از این قانون چیزی نمی‌دانستیم، فقط امضا کردیم چون عجله داشتیم.»
پرسیدم: «چرا؟ مگر حق شکایت ندارید؟ مگر کسی شما را اجبار کرده بود؟»
گفتند: «در قرارداد قید شده که هرگونه اختلاف باید به داوری ارجاع شود. ما که از این قانون چیزی نمی‌دانستیم، فقط امضا کردیم چون عجله داشتیم.»
اینجا بود که متوجه شدم مشکل اصلی آنها نه کلاهبرداری ساده، بلکه یک بند قانونیِ پنهان و پیچیده به نام «شرط داوری» بود. این بند باعث می‌شد که آنها نتوانند مستقیماً به دادگاه مراجعه کنند و باید در یک پروسه‌ی جداگانه و گران‌قیمتِ داوری شرکت کنند. نکته‌ای که بسیاری از خریداران خانه، به ویژه در معاملات با افراد ناشناس و معمولا در شهرهای بزرگ یا با واسطه‌های ناشناس، نادیده می‌گیرند و بعداً در دام می‌افتند.
بند داوری چیست؟
شهروندان در ایران معمولا دو قرارداد را به طور مستمر می‌بینند و با آنها مواجه هستند: قرارداد اجاره و بیع یا توابع آن مثل قول‌نامه. عنایت بفرمایید که در این دو قرارداد که معمولا در بنگاه‌های معاملات ملکی تهیه می‌شوند و به صورت فرم چاپی آماده هستند، بند داوری وجود دارد که ممکن است آن را خط بزنید یا به همان شکل آن را قبول کنید. حتی می‌توان داور یا داوران را انتخاب کرد و اسم آنها را در جای خالی مشخص شده نوشت.
حالا باید دید قرار دادن بند داوری یا حذف آن چه عواقبی برای شما دارد. اولین و مهم‌ترین مسئله این است که داوری یعنی در صورت اختلاف، پیش فردی برویم و او تصمیمی بگیرد و حل اختلاف و رفع خصومت بکند.
حالا باید دید آیا شما فردی را که هر دو طرف او را قبول داشته باشند و مورد وثوق شما باشد، می‌شناسید یا خیر. اگر با فردی غریبه در حال معامله هستید، طبیعتا همدیگر را نمی‌شناسید. پس بند داوری کمکی در رفع اختلافاتِ احتمالی نمی‌کند.
اگر کسی را نشناسید و یا ننویسید، دادگاه داور را مشخص می‌کند که به نظر من کار عبثی است، زیرا هدف این است که در صورت اختلاف، سریع‌تر رفع اختلاف شود و به دادگاه نروید. اگر قرار است به دادگاه مراجعه کنید که داور برای شما مشخص بکند، چرا خود دادگاه که رویه‌ی مشخص و بسیار قانونمند دارد رفع اختلاف نکند؟
و مهم‌تر از مسئله قبلی این است که امکان تجدیدِ نظرخواهی در مورد داوری وجود ندارد؛ یعنی باید نظر داور را قبول کنید. تنها می‌توان رای داور را باطل کرد، یعنی طبق ماده ۴۸۹ آیین دادرسی مدنی، باید ادعا کنید که داور بر خلاف «قانون موجد حق» رای داده است. این مسئله بسیار مهم است، زیرا امکان بازبینی اتفاقات توسط مرجعی بالاتر را ندارید، یا طبق ماده فوق :
«رای داوری در موارد زیر باطل است و قابلیت اجرایی ندارد:
۱. رای صادره مخالف با قوانین موجد حق باشد.
۲. داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای صادر کرده است.
۳. داور خارج از حدود اختیار خود رای صادر نموده باشد. در این صورت فقط آن قسمت از رای که خارج از اختیارات داور است ابطال می‌گردد.
۴. رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد.
۵. رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد.
۶. رای به وسیله داورانی صادر شده که مجاز به صدور رای نبوده‌اند.
۷. قرارداد رجوع به داوری بی‌اعتبار بوده باشد.»
زمانبر و پرهزینه شدن مسیر احقاق حق
به بیانی دیگر، باید با قوانین داوری آشنا باشید تا در صورت اشتباه، اقدام قانونی بکنید. در این مواقع، باید به فردی آشنا با مسائل حقوقی مراجعه کنید. آیا بهتر نیست از ابتدا این کار را انجام دهید؟ یعنی قبل از امضای قرارداد بیع یا اجاره؟
در واقع در صورت وجود بند داوری برای قاطبه شهروندان، مسیر احقاق حق شما زمانبر و پرهزینه خواهد شد. در صورت بروز مشکل، باید ابتدا از طریق دادگاه، داوری را ابطال کنید که چندین ماه زمان می‌برد و بعد تازه دعوای احقاق حق خود را مطرح کنید. ممکن است ملک شما (موضوع قرارداد بیع یا اجاره) در این فاصله به دیگری منتقل شود. باز هم این ماجرا به ضرر شما خواهد بود. یعنی شما باید فرد خریدار را پیدا کنید و او را نیز در پرونده خود وارد بکنید.
اگر هدف‌تان حل‌وفصل کردن پرونده از طریق رفاقت، کدخدامنشی یا میانجی‌گری‌های غیررسمی است، چرا خود را در دام پیچیده‌ی قوانین داوری می‌اندازید؟ وجود بند داوری، دقیقاً همان جایی است که هرگونه چانه‌زنی اخلاقی و راه‌های فرار از قانون را مسدود می‌کند. وقتی پای داوری وسط باشد، دیگر خبری از «رفاقت» نیست؛ فقط حرف قانون است و حکم داور. پس چرا خود را به قوانین خشک و بی‌رحم داوری زنجیر بزنید؟
سرسختانه بجنگید، یا هوشمندانه مصالحه کنید
در پرونده‌ی آن دو خانم، مشاوره‌ی ما صریح و بی‌پرده بود: اول اینکه از همین لحظه، بدون وکیل متخصص حتی یک قدم هم برندارید. دوم اینکه اگر عزمِ راسخی برای جنگیدن دارید، خود را برای یک نبرد طولانی‌مدت آماده کنید؛ نبردی که ممکن است ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد و هزینه‌های سنگینی را تحمیل کند.
اما اگر توانِ تحمل این فشار روانی و مالی را ندارید، عاقلانه‌ترین کار این است که پیشنهاد فروشنده برای مصالحه را جدی بگیرید. نه به عنوان تسلیم، بلکه به عنوان یک استراتژی هوشمندانه؛ البته با این شرط که قدم بعدی را حتماً با مشورت وکیلِ دلسوز بردارید تا در دامِ تله‌های جدید نیفتید.
