هفت‌برکه: در ستون «دادیاب»، دانش‌آموختگان حقوق، موضوعات روزمره‌ی حقوقی را با زبانی ساده باز می‌کنند و مباحث و راهکارهای قانونی آنها را توضیح می‌دهند. پیش از این، علی‌اکبر امانی، وکیل دادگستری، ۵ شماره از این هشتگ را نوشته بود که می‌توانید از این صفحه مرور کنید. اکنون علی گلوانی، کارآموز کانون وکلای دادگستری مرکز، مطالب این ستون را با مثال‌های واقعی و واضح ادامه می‌دهد.
علی گلوانی، کارآموز کانون وکلای دادگستری مرکز:
داخلی / قبل از ظهر/ دفتر معاضدت کانون وکلای دادگستری مرکز
مرد مسنی با عصا وارد شد. پشت سر او، مرد جاافتاده و پابه‌سن‌گذاشته‌ی دیگری نیز وارد شد. نفر دوم را همکارمان شناخت. به داخل دفتر مشاور رفتیم و ماجرا را شرح دادند.
ماجرا از این قرار بود که فرد اول، سال‌ها پیش ملک پدری را که به نامش شده بود، به برادر خود اجاره داده بود. متنی نوشته شده بود ولی متاسفانه ایرادهایی به آن وارد بود. الان برادر مالک آن را اجاره نمی‌دهد و بیرون هم نمی‌رود.
با توجه به اینکه عقد اجاره در واقع در اختیار دادن ملک خود به دیگران برای استفاده از منافع آن است، عقدی است که ممکن است عواقب بسیار زیادی داشته باشد. مثلا همین دو مشکلی که پیش آمده و رایج‌ترین مشکل عقد اجاره است. اشتباهی که اینجا اتفاق افتاده است، این است که یک برگه‌ی ساده برای عقد اجاره نوشته شده است. اولا به جز هر دو نفر، کس دیگری زیر عقد اجاره را امضا نکرده است که خود مشکل بزرگی است. این به این معنی است که قرارداد مذکور مشمول قانون اجاره سال ۱۳۷۶ نخواهد بود. ایراد بعدی این است که بعد از تمام شدن مدت اجاره، این قرارداد تمدید نشده است. بنابراین بعد از پایان مدت، اساسا عقد اجاره‌ای نیز در کار نبوده است و فرد بدون هیچ توافقی آنجا مانده است. حال سوال این است که غصب اتفاق افتاده است؟ تصرف عدوانی است یا اتفاق دیگری افتاده است؟
خوانندگان محترم توجه می‌کنند که خطرات مشخص نکردن قصد طرفین به دقت، چه عواقبی برای مالک و مستاجر خواهد داشت. از دیگر سوالات بی‌پاسخ این اتفاق، این است که در صورت وقوع خسارت به ملک، چگونه می‌توان اقدام کرد و اساسا آیا این خسارت قابل انتساب به مستاجر هست یا نه.
مهمترین شروط قانون سال ۱۳۷۶ چیست؟
خلاصه این که این قرارداد طبق قانون سال ۱۳۷۶ نوشته نشده است. مهمترین شروط آن قانون این است که قرارداد اجاره کتبی باشد و تاریخ شروع و پایان داشته باشد و توسط ۲ نفر به جز موجر و مستاجر امضا شده باشند. اگر این تکالیف قانونی را انجام دهید، قانون‌گذار به شما امتیازاتی می دهد که مهمترین آن این است که لازم نیست دعوای تخلیه مطرح کنید. زیرا اقدام برای دعوای تخلیه یعنی چند ماه منتظر وقت رسیدگی دادگاه بودن و همچنین هزینه زیادتر طرح دعوای تخلیه. به جای آن می‌توان دستور تخلیه از دادگاه صلح تقاضا کرد که بسیار سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر خواهد بود.
اما در ماجرایی که بالا شرح آن را خواندید، چنین تکالیف قانونی‌ای رعایت نشده بود. لذا باید به قانون مدنی مراجعه کرد و آنجا به دنبال جواب بود. با توجه به اینکه در قرارداد طرفین، حتی زمان پایان نیز در نظر گرفته نشده بود، حتی قرارداد مذکور با تعریف اجاره در قانون مدنی نیز تطابق نداشت. بنابراین اساسا این قرارداد باطل بوده است. این هم یک ریسک تهیه کردن قرارداد توسط افراد ناآشنا است که ممکن است یک فرد، قراردادی را که به طور کل باطل است، تنظیم کرده باشد.
در نهایت، تنها راهی که برای ما ماند، این بود که اجرت‌المثل ایام مورد تصرف را مورد دادخواست قرار دهیم. اجرت‌المثل یعنی حق‌الزحمه یا مزد. چون ما هیچ قرارداد سالمی که اثرگذار باشد نداشتیم، مجبور شدیم به دنبال اجرت المثل برویم. این یعنی چه؟ یعنی هزینه‌ی دادرسی بیشتر، ارجاع به کارشناس که هزینه دارد، و زمان‌بر بودن این پروسه.
حداقل این سه شرط را رعایت کنید
لذا اولین و مهمترین پیشنهاد من به شما این است: بر حسب اهمیت ملکی که به اجاره می‌دهید، تصمیم بگیرید که برای تنظیم اجاره‌نامه به وکیل مراجعه بکنید یا نه. دقت داشته باشید تنظیم قرارداد اجاره در بنگاه معاملات ملکی اتفاقا خطرات متفاوت دیگری برای شما دارد زیرا قراردادهای هم‌شکل چاپی آماده در بنگاه‌ها مانند پوشاندن یک لباس به تن هر بچه‌ای است که ممکن است سایز او نباشد، یا دادن یک قرص به هر فردی است که بیمار شده است. طبیعتا هیچ کدام از این دو عمل عاقلانه نیستند.
در مرحله بعد، اگر تصمیم اشتباه را گرفتید که قرارداد را خودتان تنظیم کنید، حداقل چند شرط را رعایت کنید: اول، حتما قرارداد کتبی باشد؛ دوم، حتما تاریخ شروع و پایان داشته باشد؛ و سوم، حتما دو نفر دیگر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشند.
