آیا / چرا / چقدر زمین در گراش گران است؟

هفت‌برکه – گریشنا: گرانی زمین در گراش مدتی است که دوباره به یکی از مسائل داغ تبدیل شده است. جنبه‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، سیاسی و حتی امنیتی این موضوع نیاز به بررسی گسترده‌ای دارد. گریشنا در پرونده‌ای ویژه، این مساله را در چند گزارش و مقاله بررسی خواهد کرد. شما نیز اگر در این مورد نظری دارید، در قالب یادداشت برای گریشنا ارسال کنید. 

در اولین گام، برای روشن شدن بعضی از جنبه‌های این موضوع، گریشنا نشستی با حضور سه تن از کارشناسان این عرصه ترتیب داد: محمدرضا رستم‌پور، مشاور املاک و رییس پیشین اتاق اصناف گراش؛ مهندس مصطفی سرخی، رییس نمایندگی نظام مهندسی ساختمان گراش و از مهندسان باسابقه؛ و مهندس سلمان مهرابی، مدیر معماری و شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی لارستان. این نشست روز پنجشنبه اول خرداد ۱۳۹۹ در قالب سیزدهمین جلسه «گاف» برگزار و به صورت مستقیم در صفحه اینستاگرام گریشنا (اینجا) نیز پخش شد.

آیا زمین در گراش (به نسبت) گران است؟

محمد خواجه‌پور به عنوان گرداننده‌ی نشست، از تبیین اولیه‌ی موضوع شروع کرد: «آیا این گفته که زمین در گراش گران است، گزاره‌ی درستی است یا نه؟ یعنی اگر با بقیه شهرها مقایسه کنیم، آیا این حرف صحت دارد؟»

رستم‌پور: بله، نسبت به شهرهای همسایه، زمین در گراش گران است. البته نسبت دقیق را نمی‌شود تخمین زد، چون زمین را یک نوع قیمت‌گذاری نمی‌کنند. مثلا در خیابان امام، قیمت زمین ۱۵۰ متری با ۳۰۰ متری و ۱۰۰۰ متری فرق دارد. مهم‌ترین دلیل این مساله هم این است که چون خیلی‌ها خدا را شکر دستشان به دهنشان می‌رسد، این سوال را می‌پرسند که «چرا بفروشم؟» اما خدا به پیامبر سفارش کرده که هرچه لازم نداری، بگذار از خانه‌ات برود بیرون. دلیل دیگر هم پولی است از خلیج می‌آید. آنجا هم درآمد چند برابر ماست، و زورشان نمی‌آید که زمین بخرند و بسازند، و بعد بکوبند و دوباره بسازند. برای فرزندانشان هم می‌خرند. به همین خاطر، تقاضا بیشتر و عرضه کمتر می‌شود. پس این باعث گرانی می‌شود.

مهندس سرخی: بله، پاسخ مثبت است. حتی نسبت به مرکز استان هم پابه‌پا و گاهی حتی گران‌تر است. البته ما در نمایندگی نظام مهندسی، به بحث قیمت کارشناسی ورود نمی‌کنیم، چون مربوط به ما نیست.

مهندس مهرابی: بله. این که قیمت فزاینده و زیاد است، یک حقیقت است. واقعیتش این است که هنوز روی شاخصی که با شهرهای اطراف مقایسه کند، به صورت تحقیقاتی کار نشده است. اما من چون در این زمینه کار می‌کنم، گراش و لار قیمتشان همسان و بالاست.

دلایل این گرانی زمین را در چه می‌بینید؟

مهرابی: شاید یکی از دلایل را این بدانیم که ما زمین نداریم، یعنی عرضه پایین است. اما این نیازمند بررسی است. من با آمار خدمتتان می‌گویم که ما در گراش ۳۷۰ هکتار اراضی با کاربری مسکونی داریم که هنوز هیچ بارگزاری روی آن نشده است و خالی مانده است. این یعنی یک سوم اراضی مسکونی گراش هنوز بلااستفاده افتاده است. پس نمی‌شود گفت زمین نداریم.

از طرفی دیگر، باید این گرانی را در سطوح مختلف ملی، منطقه‌ای و محلی بررسی کنیم. نوسانات اقتصادی در تمام کشور باعث بالا رفتن قیمت زمین و مسکن شده است. گراش هم از این امر مستثنی نیست. عوامل فرهنگی و اجتماعی که مخصوص هر منطقه است نیز در این امر تاثیرگذار است. متاسفانه مسکن به عناون یک کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود. یعنی زمین را می‌خرند که بعدا روی آن حساب کنند. به همین خاطر، تناسب عرضه و تقاضا به هم خورده است. ما زمین داریم، اما عرضه نمی‌شود. برخی خریده‌اند و یا از ابتدا مالک بوده‌اند، اما نمی‌فروشند. عدم کنترل نرخ ارز در این زمینه بسیار تاثیرگذار است، مخصوصا در منطقه ما به خاطر اشتغال بسیاری از مردم در کشورهای حوزه خلیج فارس. هر اتفاقی در نرخ ارز می‌افتد، روی کل زندگی ما تاثیر می‌گذارد. همین که پول اضافه دارند، به خریدن زمین و مسکن رو می‌آورند. یکی دیگر از موارد موثر هم کاهش نرخ سود بانکی است. سپرده‌ها از بانک بیرون می‌آید و در بخش دیگری از جمله زمین سرمایه‌گذاری می‌شود.

سرخی: من می‌خواهم یک دیدگاه کلی نسبت به افزایش قیمت زمین بدهم. ما از قدیم سابقه‌ی ذهنی داریم که بعد از تعطیلات نوروز یک تورم ناخواسته‌ی عمومی شامل حال تموم اصناف می‌شده است. ما افزایش قیمت سوخت هم داشته‌ایم. افزایش قیمت ارز و کاهش ارزش ریال هم یک تورم عمومی ایجاد می‌کند. این در بحث کلان است که منطقه ما را هم شامل می‌کند و باعث می‌شود که قیمت تمام شده‌ی مسکن به خاطر بالا رفتن قیمت زمین و کارگر و مصالح و … بالا برود. همه واقفیم که ۴۰ درصد اقتصاد کلان کشوری متاثر از مسکن است و این تورم عمومی در این بخش تاثیرگذار است.

اما در منطقه ما چرا این زمین‌ها بارگزاری نمی‌شود؟ این مرتبط با تصمیمات کلان کشوری است. وقتی از سمت دولتی این تولید و بارگزاری صورت نمی‌گیرد، مسلما انحصار این بخش به بخش خصوصی واگذار می‌شود. طبیعی است که انحصار قیمت هم دست خود همین بخش است. نمی‌خواهیم انتقادی وارد کنیم. از طرفی باید حق هم داد. بخش خصوصی وقتی زمینش را تفکیک می‌کند، بخش زیادی از زمین از طرف شهرداری به گرو گرفته می‌شود و این خودبه‌خود روی قیمت زمین تاثیر می‌گذارد و آن بالا می‌برد.

یکی از گروه‌هایی که از دید عموم در این مساله نقش اساسی دارند، «دلالان» است. شما نقش آنها را در این قضیه چقدر می‌دانید؟

رستم‌پور: من ۲۰ سال است در این کار هستم ولی کسی به من مراجعه نکرده‌ است. اما شنیده‌ام که تعدادی انگشت‌شمار این کار را به عهده دارند. درهم می‌فرستند و این آقا هم این کار را انجام می‌دهد. تعداد این افراد انگشت‌شمار است، اما خیلی تاثیرگذار هستند. چون حرف از مبالغ کلان است.

ما از لحاظ صنفی و اتحادیه‌ای هم صفر هستیم و خیلی عقبیم. الآن در گراش، تعداد خیلی زیادی افراد غیر بومی زمین می‌خرند. آن هم نه در خیابان امام و محله‌های اصلی، بلکه مثلا در محمدآباد. در آنجا زمین از متری ۳۰ هزار تومن رسیده به متری یک میلیون تومان. من در طول عمری که دارم و در نماز جمعه شرکت کرده‌ام، هر بار چیزی گفته‌اند، اما عمل نشده است. آمدند گفتند مشکل محمدآباد به زودی حل می‌شود. اما همان حرف باعث شد از فردا آنها که غیر بومی بودند، رفتند و آنجا خانه ساختند. الآن شاهدید که آنجا دیگر زمین نیست. همه خانه شده است. چند تا از دلال‌های گراشی هم نرخ را زیاد بالا می‌برند و مشتری هم هست و معامله هم می‌شود.

چرا دولت زمین واگذار نمی‌کند؟

مهرابی: اتفاقا واگذار می‌کند. دولت انواع تامین مسکن را داشته است، از جمله در گراش. یکی از موارد اخیر، در دهه ۶۰ و ۷۰ در قالب تفکیک شهرک‌ها بود و زمین به افراد واجد شرایط واگذار شد. آن زمان به نظر تصمیم‌گیران، این شیوه‌ی خوبی بود. در دوره‌های بعد، بحث به سمت تامین مسکن رفت، مثل مسکن مهر. دولت خودش را کنار نکشیده است، چون اصل ۳۳ قانون اساسی دولت را موظف کرده است. هرچند همه معترفیم که این کافی نبوده است و هنوز جای کار بسیار زیادی هست. همین طرح اقدام ملی مسکن که تازگی شروع شده نیز در سال‌های آینده به نتیجه می‌رسد.

یکی از راه‌حل‌ها که زیاد پیشنهاد می‌شود این است که محدوده‌ی شهر را زیاد کنیم و زمین بدهیم به مردم. اول باید بگویم که این مسیر هم. اما باید دید آیا دولت زمین کافی در اطرف شهر دارد یا نه؟ برای اضافه کردن به محدوده شهر، دو شرط اساسی وجود دارد: یک) اراضی خالی در بافت نباشد؛ دو) تراکم پیش‌بینی‌شده تحقق پیدا کرده باشد. الآن در گراش این دو شرط محقق شده است؟

درگراش تعداد مسکن به نسبت خانوار همیشه بیشتر بوده. برعکس بقیه جاها! الآن نسبت مسکن به خانوار، نه دهم است. در سال ۱۳۸۷، تعداد ۷۳۵۹ خانه وجود داشته است، در حالی که تعداد خانوار ۶۶۱۷ بوده است. وقتی خانه‌های در حال ساخت و خانه‌های تخریبی را کم کردند، باز هم ۵۷۲ واحد مسکونی از تعداد خانوار بیشتر بوده است!

طبق آخرین آمار رسمی در سال ۹۵، در گراش ۱۳۱۶۰ واحد مسکونی در مقابل ۱۰۲۰۷ خانوار وجود داشته است؛ یعنی الآن در گراش نزدیک به ۳۰۰۰ واحد مسکونی بیشتر از تعداد خانوار وجود دارد.

الحاق زمین به محدوده این مسائل را دارد. ما در خصوص اراضی ملی حدود ۳۰ درصد قابل الحاق است. تازه سوال این است: اگر اراضی مستثنیات به محدوده شهر اصافه شود، آیا در قیمت زمین تاثیر می‌گذارد؟ یا باز هم وارد بازار دلالی می‌شود؟

دولت چقدر نقش داشته در این زمینه، و چه کاری می‌تواند بکند؟

سرخی: تجربه نشان داده که با تولید و بارگزاری زمین، نیازمندان زمین از آن منتفع نشده‌اند. به صورت موردی تولید شده، اما جوابگو نبوده است. وقتی می‌بینیم که چند واحد مسکونی فقط یک مالک دارد، این نشان می‌دهد اینها به عنوان سرمایه نگهداری می‌شود. ما ناگزیر هستیم به تولید مسکن. با تولید زمین به صورت خام‌فروشی همین وضعیت ادامه خواهد داشت. بعد هم باید قوانین سفت و سختی برای ممنوعیت خرید و فروش تدوین شود و روی اجرا شدن آن هم به صورت جدی نظارت شود.

رستم‌پور: دولت می‌تواند زمین‌ها را از مالکان بخرد و متعلق به خودش بکند و از نظر سند، بسترسازی و… کارهاش را بکند و به واجدین شرایط واگزار کند، نه به کسی که برای سرمایه‌گذاری زمین را می‌خرد. باید خود دولت قیمت را پایین بیاورد. اگر اینطور باشد، قیمت بالا نمی‌رود. از آن طرف، باید هیاتی باشد که اگر گران‌فروشی شد، اقدام قاطع کند. جریمه دردی را دوا نمی‌کند. دولت باید بتواند کنترل کند. اگر پدر نتواند سیطره بکند، خانه ویران می‌شود. وگرنه زمین به حدی می‌رسد که… دولت می‌تواند زمین را از من بخرد، بعد تجمیع کند و تقسیم کند بین واجد شرایط.

من اگر بخواهم در حیطه کار خودم نظر بدهم، دولت ما باید خرید و فروش را از هشت یا ده ناحیه به هم وصل کند: کد ملی و پستی و مکان و عکس خانه و نقشه خانه و شخص و تعداد صفحات شناسنامه و غیره. تمام اینها را در یک کد رهگیری وارد کند. در این صورت، دولت بهتر می‌تواند حداقل آن خانه را کنترل کند. من واقعا برایم جای تعجب است که چرا دولت این کار را نمی‌کند.

آیا راهکاری قانونی برای کنترل این که یک نفر نتواند تعداد زیادی خرید و احتکار کند وجود دارد؟ یا باید به قاعده بازار تن داد؟

سرخی: بعید می‌دانم در این زمینه بتوانیم راهکار قانونی پیدا کنیم که عملی باشد. این هم فقط مربوط گراش نیست. عموما نمی‌توانیم جلوی سرمایه‌گذار را بگیریم که نخر یا با این قیمت نخر. اما بگذارید از طرف دیگر به قضیه نگاه کنیم: اگر بتوانیم مسکن تولید کنیم و به نیازمندان بدهیم، عملا بخشی از جامعه از خرید و فروش کنار می‌رود. پیشنهاد اصلی باید برای تحرک در بازار مسکن باشد: واگذاری زمین از طرف دولت، ساخت از طرف مردم، و قوانین درست برای جلوگیری از سوء استفاده.

مهرابی: اول یک نکته را عرض کنم: امنیتی شدن بازار دلار و خودرو و طلا، باعث می‌شود خیلی‌ها شک کنند که وارد آنها بشوند یا نه. سرمایه‌های سرگردان باز هم وارد زمین و مسکن خواهد شد.

اگر یکی از همکاران امور مالیاتی بودند، شاید در این بحث قانونی کمکی می‌شد. از دهه ۸۰ یک سری مالیات‌ها بر اراضی تصویب شد، اما هنوز در هیچ جایی اجرا نمی‌شود. بستن مالیات بر خانه‌های خالی هم در سال ۹۴ تصویب شد، که هنوز هم به وادی اجرا نرسیده است. البته این قانون برای شهرهای بالای صد هزار نفر است، و شامل گراش نمی‌شود. تازه این فقط برای خانه‌هاست. ما باید برگردیم عقب و روی زمین هم مالیات ببندیم.

وضعیت مالکیت زمین‌ها در محدوده شهر چگونه است؟

مهرابی: بالای ۹۰ درصد زمین‌ها در بخش مسکونی متعلق به افراد است. مقدار کمی هم که متعلق به دولت، به طرح اقدام ملی مسکن واگذار کردیم. الان راه و شهرسازی در محدوده شهر گراش اصلا زمین مسکونی ندارد.

سرخی: من این سوال را از مهندس مهرابی می‌پرسم: اگر دولت در محدوده شهر زمینی ندارد که واگذار کند، چرا در خارج از محدوده در قالب شهرک‌های جدید این کار را نمی‌کند؟ این کار چند حسن دارد: از طراحی مناسب و مدرن تا بحث فاضلاب و غیره. مساله‌ی تراکم جمعیت در باقت قدیم هم منتفی می‌شود. توسعه منطقه هم در این زمین‌ها اتفاق می‌افتد.

مهرابی: همانطور که عرض کردم، باید جوری برنامه‌ریزی کنیم که الحاق به محدوده در بخش دولتی باشد. نباید زمینی که به افراد تعلق دارد به محدوده اضافه شود. البته این را هم اضافه کنم که سال ۱۴۰۰ افق طرح جامع شهر گراش تمام می‌شود. یکی از مواردی که پیگیری می‌کنیم، الحاق زمین‌های اراضی ملی به محدوده است. این کار انجام می‌شود. در موردی که مهندس سرخی اشاره کردند هم کارها و برنامه‌های خوبی برای گراش داریم.

با توجه به این شرایط، آیا زمان تغییر الگوی زمین و مسکن فرا نرسیده است؟ چون در گراش این ذهنیت وجود دارد که هر خانواده باید در نهایت، یک خانه‌ی ویلایی داشته باشد.

سرخی: با توجه به وضعیت موجود، ما مجبوریم به سمت تغییر الگو برویم، یعنی تولید مسکن کلان و تحویل به اقشار جامعه. ما می‌توانیم تولید مسکن را به سطحی برسانیم که هم فرهنگ و اقلیم منطقه در آن رعایت شده باشد و هم جوابگوی نیاز بومی باشد.

مهرابی: ۷۰ درصد هزینه هر ایرانی به تامین منزل و اجاره اختصاص دارد. برای ساماندهی این موضوع، باید از بخش‌های مختلف اقتصادی (دولتی و خصوصی و تعاونی) استفاده کرد. ما در بخش دولتی و خصوصی زیاد کار کرده‌ایم، اما در بخش تعاونی خیر. در گراش، ارزش افزوده‌ی زمین خیلی بالاتر از ملک است. این عدم تناسب و اختلاف قابل توجه بین قیمت زمین و اجاره‌بها هم مساله‌ساز است. مساله‌ی دیگر، عدم وجود بستر مناسب سرمایه‌گذاری برای گراش است. این باعث می‌شود تقاضای واقعی و موثر مسکن با آن چیزی که هست متفاوت باشد. طرف مسکن دارد و هنوز دنبال مسکن است! تغییر الگو هم قاعدتا باید اتفاق بیفتد و دولت هم دنبال همین است.

سرخی: در تکمیل صحبت‌های مهندس مهرابی، باید یادآوری کنم که من در ساخت مسکن مهر مدیریت یکی از تعاونی‌ها را بر عهده داشتم. در بحث مسکن مهر، فقط ۴۰ تا ۴۵ درصد متقاضیان واقعا نیازمند بودند؛ بقیه افراد چون امتیاز دولتی بود، می‌خواستند از این امیتاز محروم نشوند. عملا ملک مازاد بود و وارد چرخه‌ی خرید و فروش شد.