هفت‌برکه: دو سال از ثبت نام متقاضیان در طرح اقدام ملی مسکن می‌گذرد اما هنوز خبری از ساختوساز این پروژه در گراش نیست و این طرح همچنان در مرحله صدور پروانه مانده است.
بررسی‌های هفت‌برکه نشان می‌دهد اختلاف نظر در مورد میزان عوارض ساختوساز، به ویژه در مورد عوارض تغییر کاربری، بین شهرداری گراش، اداره بنیاد مسکن و اداره کل راه و شهرسازی باعث شده است که صدور پروانه به تاخیر بیافتد.
این گزارش قرار بود پاسخ ساده‌ای به این پرسش باشد که چرا پروانه ساخت مسکن ملی گراش هنوز صادر نشده است؟ اما واکاویدن این سوال باعث شد گوشه‌های دیگری از نحوه محاسبه پروانه ساخت نیز مشخص شود. در نهایت، با صدور بیانیه‌ای از طرف شورای شهر گراش، این چالش وارد مرحله جدیدی شد.
آیا عوارض تغییر کاربری قانونی است؟
مهندس جمشیدی، رییس بنیاد مسکن گراش، می‌گوید: «مردم موظف به پرداخت عوارض تغییر کاربری این زمین نیستند و اگر قرار است عوارض تغییر کاربری این زمین پرداخت شود وظیفه‌ی اداره کل راه و شهرسازی است. مردم در همه زمینه‌ها هم در بحث تغییر کاربری زمین و هم لحاظ شدن ۵۰ درصد تخفیف عوارض، نباید ضرر کنند.»
اما شهرداری و اعضای شورای تاکید دارند: «با توجه به نرخ روزانه‌ی تورم در ایران، این دلیل، توجیه موجه‌ای نیست و از طرفی شهرداری و شورا از ۳ ماه قبل موافقت قطعی خود را با لحاظ ۵۰ درصد تخفیف عوارض به بنیاد مسکن اعلام کرده است اما این اداره به دنبال تخفیفات بیشتر در زمینه‌های دیگر است که از لحاظ قانونی برای ما مقدور نیست.»
اما آیا عوارضی که شهرداری در زمینه‌ی عوارض تغییر کاربری اخذ می‌کند قانونی است یا نه؟ دریافت این عوارض از نظر اداره کل راه و شهرسازی غیر قانونی است و از نظر شورا و شهرداری قانونی. مرجع حل اختلاف بین این دو نهاد، استانداری است.
در تماس هفت‌برکه با کارشناس استانداری، جوابی که در این باره شنیدیم این بود: «طبق مصوبه‌ای، دیوان عدالت هم اخذ عوارض تغییر کاربری را ممنوع کرده است. اراضی و املاک حاصل از تبصره ۶ ماده واحده قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها ارتباطی با تفکیک ناشی از اجرای ماده ۱۰۱ اصلاحی اراضی دولتی ندارد و صرفا منبع تامین زمین معوض ابنیه، املاک و اراضی شرعی و قانونی مردم است که در اختیار شهرداری‌ها قرار می‌گیرد و قانون‌گذار دولت را موظف به واگذاری ۱۰ درصد اراضی (کلیه اراضی قابل واگذاری به عنوان معوض با هر نوع کاربری ازقبیل مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره) و واحدهای مسکونی قابل واگذاری به شهرداری‌ها نموده که شهرداری‌ها و دولت موظف به اجرای آن هستند.»
با اصرار شهرداری و شورای شهر برای دریافت عوارض تغییر کاربری، بار اصلی این فشار روی دوش مردم است. مردم که از همان ابتدا تصویر روشنی از این پروژه نداشتند و با این توقع که قرار است مانند دیگر پروژه‌های مسکن ملی، صاحب مسکن ارزان شوند، به عنوان متقاضی در این پروژه ثبت نام کردند. اما این پروژ‌ی ملی در قالب مسکن ارزان نمی‌گنجد.
شورای شهر: ۵۰ درصد تخفیف داده‌ایم
دانشور، رئیس شورای شهر گراش، در گفت‌وگو با هفت‌برکه می‌گوید: «نتیجه را خیلی وقت است که ما به بنیاد مسکن اعلام کردیم. ما سقف ۵۰ درصد را برای پروژه لحاظ کردیم. این دلیل که به خاطر نداشتن شورا دو سال پروژه متوقف شده است را نمی‌توان پذیرفت. گرفتن تخفیف به چه قیمتی؟ این که شورا بیاید سر کار و نهایتا ۱۰ میلیون هم تخفیف گرفته شود؟ آیا این موضوع نشان از عدم آگاهی از تورم افسارگریخته مملکت نیست؟ ما در قبال همه مردم مسئولیم. این یک هکتار و نیم زمین که برای ساخت ۲۰۰ واحد مسکونی از فضای سبز شهری گرفته شده، از جمعیت کل شهرستان گرفته شده است. ما هم درآمد برایمان مهم است، چون نمی‌خواهیم اجحافی در حق مردم شود. مگر مردم خدمات نمی‌خواهند؟ زمینی که انتخاب شده، نه انشعابات آب، گاز و برق دارد و نه روشنایی معابر و فضای سبز دارد.»
در برآوردی که کارشناس اداره بنیاد مسکن از مقایسه عوارض مسکن ملی در سه شهر گراش، لار و اوز داشته است، نتیجه‌گیری شده است که عوارض مصوب برای مسکن ملی گراش ۲ برابر شهر لار و ۱۰ برابر شهر خنج است. بخش عمده‌ی این اختلاف مربوط به عوارض تغییر کاربری و عوارض خدمات عمومی است.
حتی با اعمال ۵۰ درصد تخفیف نیز عوارض ساخت مسکن ملی در گراش بیش از لار و خنج خواهد بود.
در بیانیه شنبه ۱۰ مهرماه ۱۴۰۰ شورای شهر گراش این موضوع تکذیب شده است: «افزایش عوارض شهرداری گراش نسبت به شهرهای همجوار کذب محض است زیرا اجرای پروژه مسکن ملی در زمینی با شرایط مشابه یعنی (کاربری فضای سبز به متراژ ۱۵۰۰۰ متر به تعداد ۲۰۰ واحد مسکونی) در شهرهای همجوار دو برابر عوارض محاسبه‌شده در شهر گراش می‌باشد که این امر صرفاً به خاطر حمایت همه‌جانبه‌ی شورا و شهرداری از نیازمندان مسکن بوده است.»
دانشور، رییس شورا، نیز در توضیح این مساله به خبرنگار هفت‌برکه گفت: «اول این که شما از کجا می دانید آن قیمت‌هایی که آنها گذاشتند، قانونی است؟ چون حذف برخی از عوارض‌ها ممنوع است. عامه مردم از قوانین و ضوابطی که شورا دارد مطلع نیستند. صرف این که بر اساس یک سری نامه و جدول بیاییم و مقایسه کنیم، درست نیست. به جرات می‌توانم بگویم میزان عوارض در گراش نسبت به شهرهای اطراف اصلا گران‌تر نیست، حتی به مراتب پایین‌تر است. اما دلیل تفاوت قیمت‌ها این است که متغیرها متفاوت است یعنی در شرایط مشابه مثلا زمین یکسان، متراژ یکسان و کاربری یکسان، ما استعلام گرفتیم، و میزان عوارض در گراش به مراتب کمتر از شهرهای همجوار است. یکی از مهم‌ترین دلایل اختلاف عوارض در گراش، کاربری زمین نسبت به شهرهای همجوار است. شهرهای همجواری کاربری زمین انتخاب شده مسکونی است اما کاربری زمین در گراش، فضای سبز است. بدون شک تغییر کاربری مشکلات و هزینه‌هایی دارد.»
دانشور برای توضیح بیشتر دلیل گرفتن عوارض از مردم می‌گوید: «ما باید آینده را هم در نظر بگیریم. ما در قبال افرادی که در آن منطقه زندگی می‌کنند و یا حتی خود مالکین اقدام ملی مسکن مسئول هستیم. مثلا در آن منطقه دیگر هیچ جایی برای فضای سبز نیست. آیا بنیاد مسکن و یا افرادی که صاحب واحدها هستند می‌آیند تعهد بدهند که ما آنجا خیابان نمی‌خواهیم یا فضای سبز و روشنایی نمی‌خواهیم؟ تامین این امکانات وظیفه شهرداری است. ما اگر این مبالغ حداقلی را می‌گیریم، حواسمان به این بخش‌ها است.»
اداره کل راه و شهرسازی: کاربری این زمین مسکونی است
اداره کل راه و شهرسازی که متولی طرح‌های جامع شهرها و تعیین کاربری زمین‌هاست، در مخالفت با نظر شورا اعلام کرده است: کاربری زمین اختصاص یافته به مسکن ملی گراش در کمیسیون ماده ۵ به مسکونی تغییر پیدا کرده است و دریافت عوارض تغییر کاربری موضوعیت ندارد.
مهندس مهرابی، مدیر معماری و شهرسازی اداره کل راه و شهرسازی لارستان، در توضیح ارسالی به هفت‌برکه نوشته است: «در جلسه کمیسیون ماده ۵ تاریخ ۱۰ اردیبهشت ۱۳۹۹ موضوع تغییر کاربری قطعاتی از اراضی ملی شهر گراش جهت اختصاص به طرح اقدام ملی مطرح گردید که صرفاً با پیشنهاد شماره یک مبنی بر تغییر کاربری میزان ۳۶۰۹۳ مترمربع (واقع در ضلع شرقی مسکن مهر خود مالکی) از فضای سبز پیشنهادی به مسکونی با تراکم M4 موافقت گردید. ضمناً (با هدف جلوگیری از کاهش سرانه فضای سبز) قطعات مسکونی آپارتمانی موجود در قسمت غرب قطعه مذکور (شمال مسکن مهر خودمالکی) به مساحت ۲۵۹۸۳ مترمربع با شماره پلاک‌های ۹۳ و ۹۴ به دلیل بافت خاک و هزینه زیاد آماده‌سازی و … به کاربری فضای سبز جایگزین گردید.
«این در حالی است که از میزان ۳۶۰۹۳ مترمربع اراضی فوق، صرفاً ۱۲۲۶۵ مترمربع به ۲۷ قطعه تفکیک و ممهور به مهر ماده ۱۱ و جهت اجرای طرح اقدام ملی به بنیاد مسکن گراش تحویل گردیده است و بر روی باقیمانده اراضی به دلیل وجود و وقوع مشکلاتی، اقدامی صورت نگرفته است.
«لذا در عمل و در وضع موجود، تغییر کاربری صورت گرفته منجر به حذف فضای سبز و کاهش سرانه آن نشده، بلکه صرفاً جابجایی موقعیت کاربری مسکونی و فضای سبز اتفاق افتاده است و به نظر می رسد موضوع اخذ عوارض تغییر کاربری حداقل در این مورد مصداق پیدا نمی‌کند. ضمن اینکه اصل دریافت عوارض تغییر کاربری نیز باید در مراجع بالادستی و قانونگذاری مطرح و به صورت صریح و شفاف تعیین تکلیف گردد. هر چند در موارد متعددی دیوان عدالت اداری رای به عدم اخذ عوارض صادر نموده است.
«ضمناً صورتجلسه کمیسیون ماده ۵ در خصوص موضوع مورد بحث در تاریخ ۱۶ اردیبهشت ۱۳۹۹ به شهرداری گراش ارسال شده است.»
چه کسی باعث تاخیر در صدور پروانه شد؟
در اطلاعیه دیروز شورای شهر گراش، بنیاد مسکن مقصر تاخیر در صدور پروانه اعلام شده است: «گران شدن نرخ واحدهای فوق الذکر به دلیل تاخیر دوساله در اجرای پروژه مذکور برای اخذ تخفیف عوارض شهرداری بوده است که لازم است در ازای این ضرر و زیان وارد شده بنیاد مسکن پاسخگوی مردم باشد نه اینکه با متهم کردن شهرداری و شورا به تشویش اذهان عمومی بپردازد.»
مهندس جمشیدی، رئیس بنیاد مسکن گراش، عقیده دارد که دلیل اصلی تاخیر در پروژه، عوارض ناشی از تغییر کاربری طرح اقدام ملی گراش است و می‌گوید: «مردم زمین مسکونی از راه و شهرسازی تحویل گرفتند. در زمان تغییر کاربری شهردار وقت در جلسه کمیسیون ماده ۵ حضور داشت و امضا کرده و موافق تغییر کاربری شده است. اگر حالا قرار است هزینه‌ای پرداخت شود، راه و شهرسازی باید به عنوان مالک پرداخت کند. ما صحبتمان این است و عزیزان شورا هم نوشتیم در این زمینه تخفیف قائل بشوید و صد در صد می‌توانستند تخفیف تغییر کاربری بدهند و معوض را از راه و شهرسازی بگیرند. حتی مصوبه استان این بود که باید راه و شهرسازی معوض اینها را بدهد به شهرداری تا مردم متضرر نشوند.»
جمشیدی ادامه می‌دهد: «وقتی شما می‌گویید شهردار و نماینده شهرداری در جلسه شورای مسکن حضور داشتند و آقای استاندار گفته راه و شهرسازی باید معوض را تمام کند حجت را تمام می‌کند. حرف ما این است که عوارض تفکیک را از راه و شهرسازی بگیرید و از مردم نگیرید. ولی شورا و شهرداری با این موضوع مخالف هستند و می‌گویند مردم باید عوارض تغییر کاربری را پرداخت کنند.»
ناصر دلخوش، عضو شورای شهر و نماینده شورا در کمیسیون ماده ۷۷، در پاسخ به مهندس جمشیدی می‌گوید: «ما دقیقا بر اساس درخواست بنیاد مسکن در نامه اقدام کردیم. در درخواست امده است لطفا نسبت به اعمال تخفیف محاسبه عوارض بلوک ۱۴ گانه در طرح اقدام ملی مسکن با تعرفه سال ۹۹ اقدام کنید. خودتان نوشتید تخفیف، نه حذف عوارض. ما هم همین موضوع را در جلسه کمیسیون دفاع کردیم. در بحث قسطی کردن عوارض هم طبق قانون، مواردی که شامل تخفیف شده نمی‌تواند شامل تقسیط عوارض هم شود ولی با این وجود ما این مورد را هم در جلسه و با شور بقیه‌ی اعضا بررسی می‌کنیم.»
دانشور، رییس شورای شهر، نیز در پاسخ به رییس بنیاد مسکن می‌گوید: «از ۳ ماه قبل، یعنی دقیقا یک ماه قبل از شروع به کار رسمی شورای شهر، ما با ۵۰ درصد تخفیف عوارض موافقت کردیم. و این موضوع را با مهندس جمشیدی بارها مطرح کردیم. اما نیاز به اعلام عمومی آن ندیدیم. ما شرایط را فراهم و توافق کردیم و دستور دادیم پروانه از سوی شهرداری نیز صادر شود. اما چرا کسی مراجعه نکرد؟ مردم چه گناهی کردند که دو سال و اندی است که گرفتار شده‌اند؟ آن زمان شورا نبوده؟ شهردار که بوده. آیا درست است برای گرفتن چند میلیون تخفیف با وجود این تورم این همه سوخت زمان داشته باشیم؟ چه بلایی قرار است سر مردم بیاید؟ به جرات و با سند و مدرک می‌توانم بگویم شورای شهر سقف تخفیفات را لحاظ کرده است.»
دانشور در انتقاد از اداره‌ی بنیاد مسکن به دلیل وقفه‌ی طولانی در اجرای پروژه می‌گوید: «این که مهندس جمشیدی می‌گویند لحاظ شدن ۵۰ درصد تخفیف برای ما معلوم نیست در واقع خیلی وقت است معلوم شده، ولی جناب جمشیدی خواهان این است هر یک روز ما یکی از آیتم‌های مربوط به عوارض و شهرداری را از فیششان کسر کنیم. هر چیزی یک ضوابط و قانونی دارد و ما نمی‌توانیم فراتر از قانون برویم. تا جایی که قانون به ما اجازه داده ما سقف تخفیفات را لحاظ کردیم. این که آمدند و در شرایط غیر مشابه استعلام گرفتند که شهرهای همجوار در حال شروع کردن فاز سوم و چهارم هستند و عوارضشان از ما کمتر است و ما اندر خم یک کوچه‌ایم، قیاس درستی نیست و باید تمام شرایط را در نظر گرفت. به جرات می‌گویم در شرایط مشابه ما نسبت به شهرهای همجوار حتی یک دوم عوارض را هم نگرفته‌ایم. ما درخواست استعلام دادیم تا شهرهای همجوار، نحوه‌ی محاسبه عوارض خود را با متراژ مشابه، تراکم مشابه و کاربری مشابه گزارش دهند. و مقایسه کنیم که آنها عوارض را به چه نحو محاسبه کردند و ما به چه نحو محاسبه کردیم. و به زودی آن استعلام را جهت شفاف‌سازی اذهان عمومی در اختیار رسانه قرار خواهیم داد.»
شورای شهر: کمیسیون ماده ۷۷ مرجع رسیدگی است
شورای شهر اما نقدهای دیگری نیز به اداره‌ی بنیاد مسکن دارد: «یکی از نقدهای ما به بنیاد مسکن این است که وقتی خودش متولی امر صدور پروانه و پیگیری کارها است چرا آمدند سرگروه‌هایی تشکیل دادند و پیگیری‌ها را به خود مردم و سرگروه‌ها حواله داده‌اند؟ این موضوع هم می‌تواند یکی از عوامل تاخیر باشد. و سوال دیگری که ما از بنیاد مسکن داریم این است: چرا این اداره برای حل مشکل آب و برق و گاز و تلفن و هزار مشکل دیگر در این پروژه هنوز اقدامی نکرده است؟»
دانشور در رابطه با پیامکی که هفته اول مهرماه برای متقاضیان ارسال شده بود، توضیح داد: «این پیامک صرفا یک روال عادی اداری محسوب می‌شد. هزینه اعلام شده در پیامک در واقع بدون لحاظ ۵۰ درصد تخفیف بود، منتهی با محاسبه قیمت منطقه بندی سال ۹۹. اگر بخواهم توضیح بیشتر دهم باید بگویم ۵۰ درصد هزینه‌ی اعلام شده در پیامک در زمان پرداخت کسر خواهد شد و به جز این، به دلیل تاخیرهای بی‌مورد و صادر نشدن پروانه ساخت، ما مجبور به دفاع از طرح، در کمیسیون ماده‌ی ۷۷ شدیم تا متقاضیان مجبور به پرداخت قیمت منطقه‌بندی سال ۱۴۰۰ هم نباشند. عامه مردم این قیاس که اوز این طور محاسبه کرده و لار این طور را نبینند. اینها هر کدام آیتم‌های مختلف دارد. اگر کسی ابهامی دارد هم می‌تواند با مسئول فنی ما صحبت کند تا توضیحات کامل‌تری بگیرد. شورا و شهرداری گراش نه به اندازه جاهای دیگر، که حتی خیلی فراتر از جاهای دیگر برای عوارض تخفیف داده است.»
رئیس شورای شهر با این خبر که کمیته‌ی ماده ۷۷ به صورت فعال در حال برگزاری است به افرادی که نسبت به عوارض زمین در گراش گله و شکایتی دارند گفت: «خبر دیگری که می‌خواهیم به مردم بدهیم، فعال‌تر شدن جلسات کمیته ماده ۷۷ است. این کمیته وظیفه‌ی دفاع از حقوق شهروندان در بخش عوارض را دارد که قبلا تشکیل کمیسیون کمرنگ بود اما حالا رویه‌ای پیش گرفتیم که گره‌ای از کار مردم باز شود. هر فرد حقیقی و حقوقی که نسبت به عوارض در هر بخشی از شهر شاکی است، می‌تواند مشکل را در کمیسیون ماده ۷۷ که حالا خیلی پویا و فعال است عنوان کند و آنجا اگر جای دفاع داشته باشد از لحاظ قانونی دفاع می‌کنیم و جای هیچ دغدغه‌ای برای هیچ شهروندی نیست.»
شورای شهر در بیانیه منتشر شده نوشته است: «با توجه به تعلل بنباد مسکن در خصوص پرداخت عوارض و اینکه طبق قانون می‌بایست عوارض به نرخ روز محاسبه گردد (سال ۱۴۰۰) شورا و شهرداری در جهت کمک به متقاضیان پرونده را در کمیسیون ماده ۷۷ مطرح و عوارض به نرخ سال ۱۳۹۹ محاسبه گردید. همچنین بر اساس تفاهم‌نامه فیمابین وزارت راه و شهرسازی و سازمان شهرداری‌ها، شورای شهر گراش مجدداً در جهت رفاه حال متقاضیان تخفیف حداکثری (۵۰ ٪ درصد) را مصوب نمود.»
دانشور با تاکید بر همسو و هم‌نظر بودن هر ۵ عضو شورای شهر نسبت به حل مشکلات شهر می‌گوید: «شورا نماینده مردم و حامی قطعی مردم است. اگر به غیر از این باشد رسالت را انجام ندادیم. ما زیر دین مردم هستیم و باید از حق و حقوق مردم دفاع کنیم و هر ۵ عضو شورا، هم نظر و همسو هستیم و نظرمان یکسان و در یک راستا است. و از طرفی دنبال جوسازی نیسیتم.»