هفت‌برکه – علی‌اکبر مظفری‌فرد: بسیاری از اماکنی که صنوف در آنها فعالیت دارند استیجاری است. دستورات دولت و ستاد مقابله با کرونا باعث تعطیلی فعالیت و کسب‌وکار در آنها شده است و صنوف مستاجر نتوانسته‌اند درآمدی داشته باشند.
حرکت‌های اجتماعی آغاز شده است که با تاکید بر اخلاق حسنه و انصاف، توصیه می‌نمایند صاحبان ملک با مستاجرین خود مدارا کرده و از دریافت اجاره‌بها به مدت مشخص امتناع کنند. خوشبختانه این حرکت‌ها با استقبال هم مواجه شد و تاکنون تعدادی از موجرین محترم و عزیز با درک این شرایط پیش‌قدم شده و فارغ از هر بند و تبصره و ماده‌ی قانونی، دلسوزانه اجاره بهای املاک تجاری خود را بخشیده‌اند. ولی شاید تعدادی از موجران هم باشند که به این درخواست‌ها توجه نداشته و خود را ذی‌حق دانسته و بر دریافت اجاره بها تاکید داشته باشند؛ لذا اینجاست که باید به اصول حقوقی و قانون مراجعه و مشخص کرد قانون برای این مواقع چه تمهیداتی را پیش‌بینی کرده است.
حوادث قهری در قراردادهای مستمر
جنگ اعلام شده یا نشده، انقلاب‌ها و اعتصاب‌های عمومی، شیوع بیماری‌های واگیردار، زلزله، سیل و طغیان‌های غیر عادی، آتش‌سوزی‌های دامنه‌دار و مهارنشدنی، طوفان و حوادث مشابه خارج از کنترلِ دو طرف پیمان که در منطقه‌ی اجرای کار وقوع یابد و ادامه کار را برای پیمانکار ناممکن سازد، جزو حوادث قهری به شمار می‌رود و درصورت بروز آنها هیچ یک از دو طرف مسئول خسارت‌های وارد شده به طرف دیگر در اثر این حوادث نیست (مرجع ۱). این‌ها مفاد مندرج در ماده مربوط به حوادث قهری (فورس ماژور) در شرایط عمومی پیمان است که می‌بایست جزء لاینفک قراردادهای پیمانکاری دولتی باشد.
معمولا در قراردادهای مستمر از جمله قرارداد اجاره، طرفین اوضاع و احوال حاکم بر موضوع قرارداد را ارزیابی کرده و با بررسی شرایط از جمله ریسک‌های احتمالی، قرارداد را منعقد می‌کنند. ولی گاهی برخی شرایط قابل پیشگیری و کنترل یا حتی قابل پیش‌بینی نیز نبوده و از اراده طرفین قرارداد خارج است. از جمله این شرایط غیر مترقبه می‌توان به محدودیت‌های کرونایی اعمال شده بر رفت‌وآمد بین استان‌ها اشاره کرد که امکان حمل‌ونقل بار وجود نداشته یا هزینه‌های آن افزایش پیدا می‌کند و در این شرایط اجرای تعهدات در قراردادهای ارسال کالا با مشکلاتی مواجه می‌شود. یا در شرایطی که دولت به منظور مدیریت و کنترل شیوع کرونا، تعطیلی اجباری بسیاری از صنوف را اعلام کرده است، مستاجرین اماکن تجاری نمی‌توانند از محل مورد اجاره درآمد لازم را کسب کرده و اجاره بهای مغازه‌های خود را پرداخت کنند. در این شرایط چه راه حل‌هایی برای چنین مشکلاتی وجود دارد؟
مداخله موثر سازمان‌های متولی
یکی از راه‌حل‌ها، مداخله‌ی به موقع سازمان‌های متولی و نهادهای قانونی است که با اتخاذ تصمیمات بجا می‌توانند مشکلات را مدیریت کنند. در سطوح مختلف بین‌المللی و ملی برخی از این مداخلات و پیگیری‌ها را می‌توان مشاهده کرد. مثلا پس از تعلیق لیگ‌ها و مسابقات فوتبال در سراسر جهان، فدراسیون جهانی فوتبال و کنفدراسیون های قاره‌ای در خصوص قراردادهای فیمابین باشگاه‌ها و بازیکنان، تصمیماتی مالی و اجرایی برای مدیریت تبعات این تعطیلی‌ها اتخاذ کردند.
در سطح ملی نیز می‌توان به نامه‌ی دبیر شورای اجرایی فناوری اطلاعات اشاره نمود که طی آن از معاون حقوقی رئیس جمهوری خواسته است تا مشخص کند که آیا دوره‌های در نظر گرفته شده برای شیوع بیماری‌های مسری همچون کرونا جزو دوره‌های فورس‌ماژور تلقی خواهند شد؟ در صورت قبول یا روشن شدن وضعیت این پیشنهاد، عملا ناتوانی یا تاخیر پیمانکاران و شرکت‌های فناوری اطلاعات و ارتباطات و دیگر بخش‌های اقتصادی طرف قرارداد با دولت در دوره بروز و شیوع این بیماری، مورد محافظت حقوقی قرار می‌گیرند.
فورس‌ماژور، قوه قاهره یا حوادث غیر مترقبه
فورس‌ماژور که در اسناد قانونی داخلی از آن با عنوان قوه قاهره یا قوه قهریه یا حوادث غیر مترقبه نام برده می‌شود، اصطلاحی حقوقی است که ظاهراً نخستین بار در قانون مدنی فرانسه و پس از آن در سایر کشورها مورد استفاده قرار گرفته است. قوه قاهره عبارت است از حادثه‌ای خارجی که غیر قابل پیش‌بینی، غیر قابل پیشگیری و خارج از کنترل باشد.
در حقوق انگلستان در برابر این اصطلاح، «فراستریشن» به کار رفته است. فقها نیز با ذکر عناوینی نظیر آفات سماوی، عذر عام و خاص، در واقع به مصادیقی از قوه قاهره پرداخته‌اند. خارجی بودن، قابل نفع نبودن و قابل پیش‌بینی نبودن از اوصاف قوه قاهره می‌باشد (مرجع۲). فورس ماژور استثنایی بر اصل «لزوم وفای به عهد» است. این شروط در موقعیت‌هایی اعمال می‌شوند که شرایط در زمان اجرای قرارداد، تغییر زیادی کرده است. به نحوی که در زمان انعقاد قرارداد بین طرفین، شرایط این گونه نبوده و یا با آنچه که طرفین انتظار داشتند، بسیار متفاوت است.
شرایط تحقق فورس ماژور
فورس ماژور برای تحقق نیازمند ارکانی است که ذیلاً بدان‌ها اشاره می‌شود:
۱- حادثه باید غیر قابل اجتناب باشد. با این توضیح که حادثه‌ای دفع نشدنی و غیر قابل مقاومت باشد و نتوان در مقابلش ایستادگی نمود.
۲- حادثه باید غیر قابل پیش‌بینی باشد. بدین معنی که علت خاصی برای تصور پیش آمدنش مورد نظر نیست و وقوع آن غیر عادی، ناگهانی و نادر باشد و بدین معنا نیست که حادثه قبلاً هیچگاه واقع نشده باشد.
۳- حادثه باید خارجی باشد. خارجی بودن حادثه بدان معناست که نباید در نتیجه‌ی اقدام خود متعهد بوده و علتی که موجب عدم ایفاء تعهدات ناشی از قرارداد می‌گردد، نباید قابلیت استناد به متعهد را داشته باشد.
(مرجع ۳ )
برخی مواد قانونی مرتبط با اجاره در ایران
ماده ۴۶۶ قانون مدنی: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
ماده ۴۷۱ قانون مدنی: برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی: موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را بکند.
فورس ماژور در قوانین ایران
فورس ماژور در قوانین ایران به طور مشخص تعریف نشده ولی در مواد ٢٢٧ و ٢٢٩ قانون مدنی به مصادیق آن اشاره شده است.
ماده ۲۲۷ قانون مدنی: متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت می‌شود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمی‌توان مربوط به او نمود.
ماده ۲۲۹ قانون مدنی: اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.
فورس ماژور در فقه
فقها نیز با به کارگیری واژه‌هایی نظیر آفات سماوی، اسباب قهریه، عذر عام و عذر خاص، به بحث قوه قاهره پرداخته‌اند. مصادیق عذر عام همانند بارندگی شدید، بسته شدن راه، برف شدید، آفات نباتی، حمله حیوانات وحشی، بادهای شدید، شدت گرما، سرمای شدید یا مصادره از طرف حاکم نام برده می‌شوند و برای عذر خاص مواردی مانند بیماری متعهد و تشنه بودن نام برده می‌شود.
به نظر می‌رسد بتوان تمام این موارد را تحت عنوان فورس ماژور (قوه قاهره) بررسی کرد، زیرا آنچه که به عنوان عذر عام یا عذر خاص بررسی می‌شود در حقیقت این مصادیق قوه قاهره هستند. علاوه بر موارد مذکور، اعسار و ورشکستگی را می‌توان در زمره‌ی عوامل قهری دانست که مانع ایفای تعهد از سوی متعهد می‌شود. (مرجع ۳)
تاثیرات حقوقی فورس ماژور
در خصوص اثر فورس ماژور، در برخی از نظام‌های حقوقی تنها انحلال قرارداد پذیرفته شده است اما اثر فورس ماژور تنها انحلال قرارداد نیست، بلکه می‌تواند سبب تعلیق قرارداد هم بشود. به عبارت دیگر، اگر در طول مدت فورس ماژور، مدت قرارداد منقضی شود، فورس ماژور سبب انحلال قرارداد می‌شود؛ اما اگر موقت باشد و پس از پایان یافتن مدت فورس ماژور، هنوز مهلت اجرای قرارداد منقضی نشده باشد، قرارداد دوباره احیا می‌شود. از این رو حوادث غیر مترقبه بر حسب مورد می‌تواند سبب تعلیق اجرایی قرارداد و یا انحلال آن شود.
اثر دیگری که برای آن در نظر گرفته می‌شود، این است که اگر در نتیجه آن ضرری به طرف مقابل وارد شود، متعهد از پرداخت خسارت معاف است زیرا عدم اجرا قابل انتساب به متعهد نیست (مرجع ۴). بنابراین هرگاه بروز حادثه‌ای که موجب عدم امکان اجرا تعهد شده است موقت باشد، فورس ماژور موجب تعلیق قرارداد است و پس از رفع مانع، قرارداد اثر خود را بازمی‌یابد. مشروط بر اینکه اجرای آن، فایده خود را حفظ کرده و منطبق با اراده اولیه طرفین باشد.
فورس ماژور بودن تعطیلی اجباری ناشی از کرونا
به‌طور قطع در مواردی که به حکم مراجع ذی‌صلاح و نهادهای ذی‌ربط، یک مرکز اداری، تجاری یا ورزشی تعطیل شود، به دلیل وجود اوصاف قوه قاهره، متعهد، مطابق مواد ۲۲۷ و ۲۲۹ قانون مدنی مسئولیتی در ایفای تعهدات قراردادی، از جمله پرداخت اجاره‌بها در طول مدت تعطیلی ناشی از کرونا، نداشته و ندارد. چون مقتضای ذات اجاره املاک تجاری، کسب منفعت از آن است و ویروس کرونا با تعلیق فعالیت تجاری و کسب‌وکار، کسب منفعت را در این املاک ناممکن نموده است. پس اگر بنا به دستور مقامات صالحه، مستاجر مجبور به تعطیلی واحد تجاری خودش شود، در ایامی که به دلیل تبعیت از این دستور مستاجر انتفاعی را از عین مستاجره نمی‌برد، در مقابل تکلیفی هم به پرداخت مال الاجاره ندارد.
مراجع:
مرجع ۱: متن کامل شرایط عمومی پیمان.
مرجع ۲: مفهوم تحریم و مطالعه تطبیقی فورس ماژور در قراردادهای بازرگانی، الهام نادر علی، گروه حقوق خصوصی، واحد بین الملل دانشگاه آزاد ماکو.
مرجع ۳: مقایسه دکترین فراستریشن و نهاد حقوقی فورس ماژور، امید شعبانی، اصغر حاج محمدی.
مرجع ۴: «تأملی بر دکترین عقیم شدن قرارداد در حقوق کامن‌لا و مقایسه آن با فورس ماژور در اصول قراردادهای تجاری بین المللی و حقوق ایران»، احمد مومنی راد، استادیار گروه حقوق عمومی دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران، مهدی تلبا، دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق خصوصی دانشگاه شاهد.
* علی‌اکبر مظفری‌فرد، شهردار پیشین گراش و مشاور شهرداری گراش